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一切看房地产行业能否“早死早超生“   

2016-02-04 00:12:43|  分类: 卜蓍天下 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一切看房地产行业能否“早死早超生“ - 徐斌 - 徐斌的博客
 
旁白:昨天中央放大招,刺激房地产去库存,要首付比例降至两成,今天就有媒体报道,后面还有大招呢:

降首付只是打响去库存政策的“第一枪”

昨天,央行出台救市政策,将不限购城市首套房贷比例最低降至20%,正式拉开房地产去库存大幕。这是中央明确提出房地产“去库存”以来首次落地的相关政策。此前的中央经济工作会议指出,化解房地产库存是今年经济社会发展五大任务之一。中央明确的内容包括,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存, 稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要鼓励房地产开发企业调整营销策略,适当降低商品住房价格。促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。据一财的最新报道,昨天降首付的政策只是打响了第一枪,许多部门的政策调研和预案已经完成,只待适时择机发布,“一大波政策”正在赶来的路上。

  旁白:后面还有多少?但正如筒子们说得那样:凡是不以降价为手段的去库存,都是耍流氓。事实上,供需规律是经济第一规律,现在问题就在于房地产整体形势是供大于求的,一些分析人士甚至断言,地产崩盘就在眼前:

交银国际首席策略师洪灏:房地产大周期即将见顶

对无限购的城市降低首付并不能逆转中国的房地产周期进入长期下行的趋势。一线城市房价涨幅很快就会放缓,而其它二、三、四线城市的涨幅将会反转。经过住房通胀和CPI调整后的实际利率已在2015年年初达到了顶峰,并随后开始快速下行。接踵而来的是历史的轮回——伟大的中国泡沫在2015年6月破裂。以史为鉴,房地产长周期也最终将在股市泡沫破灭后半年左右见顶。尽管自2014年9月30日以来首付一直在下调,并激活了一线和部分二线城市的房地产市场,但是房地产投资的增长并没有回暖。土地销售和新开工面积的增长持续回落。为什么房地产政策会在此刻失效?让我们做一个简单的计算。我们的数据显示,中国在建的住宅面积为51亿平方米。根据人口普查平均每户2.97人估算,中国的14亿人口相当于约4亿6千万户家庭。假设中国的住房拥有率从90%上升至100%,这些新增的房地产买家将很容易地吸收所有的在建住宅面积。而且平均每户的面积达到110平方米左右。这个简单的计算里,我们对住房拥有率和人均居住面积的假设相对于全球的标准来说都是非常慷慨的。我们同时还忽略了由于楼价高企而产生的租房和合居的需求。也就是说,即使在我们乐观的估计下,中国房地产供给在全国水平来看已经饱和了。这就是房地产投资增长的极限。降低首付也将无济于事。由于房地产是一个更大的风险,中国将继续货币宽松以延续房地产泡沫,同时实现某种形式的资本管制以缓解由于货币宽松导致的人民币贬值的压力。然而,稳定人民币汇率仍然会消耗中国的外汇储备。这些紧绷着的表面平衡最终将从压力最小之处破裂。这是中国和全世界都必须警惕的风险。而上证未完的下行趋势早已山雨欲来风满楼。

  旁白:股灾半年后轮到地产崩盘?看看日历,嚓,就是现在啊!看看地产形势,北上广深的房价涨得呼呼的啊,没见跌啊,当然啦,二三线城市房子卖不出去,是去年就有的事情啦。不管一线城市地产楼市趋势如何,反正香港楼市已经挺不住了:

香港楼市已经出现崩盘迹象

据中原地产发布的香港地产价格指数,香港楼市1月份的交易量降至25年来新低,房价较去年9月的最高点已跌去近10%,创2013年7月以来新低。其中,香港1月份初级市场新屋房屋销售数量环比下降26.4%,至1,023套。总房价达89.7亿港元,较去年10月的106亿港元下降15.4%。由于香港浮动按揭率大幅走高,新屋开发需求疲软,以及楼市交易量锐减,预计2016年房价将再跌20%。而香港南华早报更指出,预计香港房价到2017年或跌逾30%。

  旁白:嗯,从经济史看,每次香港楼市崩一次,起码珠三角地带的房地产行业日子都不好过。但有趣的是,1月份香港对面的深圳楼市却持续发疯,热度丝毫不减。也许这次不一样?但香港楼市走衰,很大程度上和美联储加息有关。但这个情况在悄悄变化:

“负利率”已经被列入美联储的模拟测试中

在欧洲、日本两大央行相继推行负利率之后,市场对于美联储的加息预期也不那么笃定了。甚至有人开始大胆猜测,下一个实行负利率的会否是美联储。如今,他们距期望又更近了一步,负利率已经正式进入到美联储的“模拟”之中。在2016年的年度压力测试中,美联储将对各大银行在一系列可能情境中的应变能力进行评估,其中就包括三月期美债利率长期为负的情境。美联储在上周的压力测试中表示,最恶劣的模拟情境是全球进入严重衰退,企业财务压力剧增,美国短期国债利率降至负值,美国失业率翻倍至10%,相当于金融危机后水平。金融危机以来,美国3月期国债曾数度跌至负利率,最近的一次是在去年9月美联储因为全球市场动荡而推迟加息后,市场的恐慌和失望情绪推动所致。不过这些负利率的时间都很短暂。此次压力测试的情境中,三月期国债将从今年二季度开始进入负利率,然后降至-0.5%,并一直延续到2019年一季度。不过美联储明确表示:“该情境并不代表美联储的预期。”去年10月,美联储刚刚推迟加息之后,纽约联储主席Dudley就曾表示:“在欧洲的一些经验显示,也许我们可以使用负利率,其代价并不像想象的一样高昂。”而美联储大佬们关于负利率的最新表态发生在本周一,当时美联储副主席费舍尔在接受彭博采访时表示,负利率的“效果超出我此前的预期”。至少表明他个人对于负利率并不排斥。

  旁白:美国人很拽的,所谓“我们的美元,你们的问题”,因为美联储利率变动导致全球经济波动,美联储从来都是一概不认账的。但这次真的不一样,因为美国经济复苏也很脆弱,禁不起外部国际经济衰退的冲击,尤其是中国房地产行业崩盘导致的影响,美国经济也吃不消。如果美联储年内再来几次加息,只怕全球经济都会崩掉,这包括它自己,看看下面:

海外发行美元债的中国企业已经陷入大麻烦

根据彭博新闻社统计,评级机构标准普尔今年才一个月时间便已调降13家中国企业的评级,调升只有一家,两者比例创下2006年有统计以来的最差水平。同时,有大约226亿美元中国企业发行的离岸债券,目前在三大评级机构的评级仅比垃圾级别高出一级(BBB-)。据彭博统计,中国是亚洲最大的外债发行国,流通外债规模达到3730亿美元。其中BBB-评级的债券有四分之三是房地产企业。例如王健林控制的大连万达商业地产所发行的利率7.25%并且在2024年到期债券,自标普1月22日将该公司仅比垃圾级高出一级的债券评级置于负面展望以来,其收益率溢价上涨了48个基点。去年,深圳大型房地产开发商佳兆业(Kaisa Group)在应偿付海外10亿美元债务利息时发生违约,成为地产商美元债违约的首个案例,使得西方投资者开始对中企债券更加警惕。遇到麻烦的不只是房地产企业,周期性行业在大宗价格暴跌、政府开展去产能措施的背景下,经营状况和融资能力双双恶化。就在本周一,标准普尔将中国大型钢铁集团宝钢的评级由A-下调至BBB+,其中个体信用状况评估从“BBB-”下调至“BB+”,已经进入垃圾级水平。

   旁白:这些企业一旦资金链被收紧,现金流枯竭,只怕只好中国政府出面来收拾烂摊子——都是大而不能到的啊。美国也有大把的企业面临债务违约潮的问题:

美诸多能源企业陷入债务违约漩涡

以石油为首的大宗商品连挫给能源企业招来降级之祸。继十天前穆迪将175家能源公司置于可能降级的评级观察之列后,另一权威国际信用评级机构标准普尔昨日宣布,下调雪佛龙(Chevon)等10家投资级美国大能源公司的评级,并将两大能源业巨头埃克森美孚(Exxon Mobil Corp)和康菲石油(Exxon Mobil Corp)的评级展望降为负面。根据标准普尔(标普)声明,今日评级被下调的10家美国能源公司包括美国第二大能源生产商雪佛龙、EOG Resources Inc.、Apache Corp.、Devon Energy Corp.、Hess Corp.、Marathon Oil Corp.、Murphy Oil Corp.、Continental Resources Inc.、Hunt Oil Co.和Southwestern Energy Co.;将埃克森美孚的长期企业信用评级置于负面观察;将康菲石油的短期企业信用评级置于负面观察。标普声明称,过去15个月油价大跌对大部分美国的投资级评级公司而言并无降级之忧,但考虑到最近标普调降油价预期,大多数投资级公司以此标准都受到影响。在标普之前,另一信用评级机构穆迪已经敲响大规模下调能源企业评级的警钟。

  旁白:这要是资金链再紧一下,估计都得死。别以为美国政府和中国政府有什么不一样,大企业完蛋,政府都得出面收拾烂摊子,所谓去库存,真的难啊,你看看下面:

钢铁产业“去产能”时间延长为5年

2月3日消息,据财新网报道,《关于钢铁行业脱困指导意见》将于春节前后下发,该文件是钢铁行业“去产能”的指导性文件,明确未来5年去产能的目标为压减粗钢产能1至1.5亿吨。据了解,这份文件出台背后充满央地两级政府的博弈和妥协。本来上述1至1.5吨过剩钢铁产能的压减目标是在3年内完成,但在地方政府的“努力”之下,最终这一目标将被分解至5年。

旁白:不可能直接关闭厂房了事,因为一大堆人要吃饭呢,更别提地方财税全依赖于当地钢铁大企业运营所得了。美国也一样,能源企业要关门大吉,后面大波失业潮滚滚而来,美国政府也头疼,在全球央行纷纷减息甚至搞负利率的情势下,美联储独秀一枝搞加息,有点不大可能。这个角度看人民币空头,确实是富贵险中求了:

春节假期人民币空头要干票大的

彭博社近日撰文称,分析师告诫即将到来的春节期间,离岸市场可能不平静。空头预在春节期间乘虚而入,干票大的,大量抛售人民币,到时候或将在离岸人民币市场出现大量卖盘。平静的人民币市场看似一潭死水,实则暗流涌动。一只在伦敦交易的ETF显示,空头们在中国央行连环出击之下虽然选择了避其锋芒,但并未弃械投降,而是转移到了远期市场隐藏了起来。一些分析师甚至认为,春节期间离岸市场人民币卖盘可能会相当可观。人民币自开年首周出现动荡之后一直处于较为稳定的状态。周二人民币兑美元中间价设在6.5510,彭博汇总的数据显示,中间价处在6.55/6.56区间已逾三周,且单日变化幅度大多不超过0.05%。在岸人民币兑美元即期周二收于6.5800,也超过三周稳定于该水平附近。然而,伦敦交易所上市、旨在追踪摩根士丹利人民币卖空指数的ETF或许提供了一些不同的信息。这个ETF平日的成交量并不大,但在2月1日当天飙升到了82.6万份,达到其过去30天日均值的29倍。在香港市场,人民币兑美元3个月看跌期权相对于看涨期权的溢价在1月份创下了2011年以来最大升幅,接近8月11日人民币贬值之后达到的创纪录水平。执行价不低于7元人民币的认沽期权价格上个月上涨超过50%,该执行价说明人民币将比当前现汇跌5.5%。“空头在即期市场受挫,把怨气撒到了远期市场上,中国央行在即期市场的干预并没有使他们放弃,”澳大利亚联邦银行驻新加坡的外汇策略师Andy Ji周二接受彭博电话采访时表示,市场对人民币的贬值预期其实从未消退。

旁白:目测央行外管局的筒子们春节要加班加点了,一肚子怨气估计要出在拿钱砸死空头上。如果仅仅认为楼市崩塌,所以中国经济会完蛋,或人民币因此爆贬,那真是图僧破、那义务了,你看看下面:

1月财新服务业PMI回到50荣枯线以上

2月3日公布的1月财新中国服务业经营活动指数(PMI),录得52.4,较2015年12月的17个月低点大幅回升2.2个百分点。在其带动下,1月财新中国综合产出指数从2015年12月的49.4回升至50.1,略高于50.0临界值。分项指数中,服务业新业务录得可观增速,为3个月来最高。许多受访企业表示,新产品问世,客户潜在需求转强,促进了销售增长。但由于制造业新业务量出现收缩,包括服务业和制造业在内的综合新业务总量,仅出现轻微增长,结束了此前连续两月的下降趋势。1月服务业与制造业的用工规模趋势各异,前增后减。尽管部分服务业企业计划扩张,用工增速升至6个月来最高,但仍不足以抵消制造业的收缩,综合用工总量连续第八个月趋降。 1月中国服务业界对未来一年的经营前景普遍感到乐观。整体信心度升至2015年7月以来最高,但仍远低于长期平均值。财新智库首席经济学家何帆表示,整体来看,服务业的快速发展在很大程度上抵消了制造业的下行压力,表明经济结构继续优化。政府应继续深化改革,放松对部分服务业的行政管制和准入限制,释放服务业的增长潜力,助推经济结构转型升级。

  旁白:今后若干年内,中国经济增长点都在服务业上,地产崩就崩吧,不崩,资金和劳动力怎么释放到服务业上?所谓早死早超生,房地产早点崩盘,中国经济早日出清,大家早点上路奔赴好前程。这一点,其实大家都看到了,所以这两年骗子搅风搅雨都在这块,“XX创新”喊出去,好来钱啊,没事,政策先放开,你要乱来,一个个抓住,然后拉出去上刑场打爆头就是:

多部委联合启动互联网金融整治

2月3日,以e租宝为代表的互联网金融风险事件不断爆发,多部委联合启动互联网金融专项整治。有消息称,由央行金融市场司牵头的互联网金融专项整治已启动。接近央行人士向新浪财经证实,央行确已牵头启动了互联网金融专项整治,而互联网金融专项整治由央行条法司转移到了金融市场司,同时互联网金融协会也划归为金融市场司管理。央行互联网金融监管工作,过去一直由条法司负责,包括牵头成立互联网金融专委会、起草互联网金融指导意见、牵头成立互联网金融协会等。而金融市场司主要负责黄金、债券和银行同业等方面业务。上述人士表示,央行早已牵头启动了互联网金融专项整治,公安部、工商等部门进行具体操作落实。目前是主要整治P2P企业。据该人士预计,之后或将开始互联网金融中股权众筹类企业的专项整治,因为目前来看,股权众筹类的企业平台风险或将在近一两年爆发。

   每日综述中国有些独特国情,是外国没有的,譬如官家如果要求大家进入某些领域搞发展,那肯定是赔钱买卖,而肯定赚钱的领域,十有八九是官家禁止你进去的。现在领导降低首付刺激买房,但一线城市楼市却是限购,那么地产赚钱只能是一线城市,有朝一日连一线城市房产都不限购了,那么肯定是地产彻底崩了。还有一个现象也很独特:骗子集体扎堆的地方,一定未来最有爆炸性增长的领域。以前中国“空手道专家”们扎堆炒房团或保健品,要不就是生态农庄等等,现在呢?是互联网金融,确切说是“互联网+”领域,那么角度看中国经济未来,就昭然若揭:房地产崩了之后,资金和劳动力大规模要转移到以“互联网+”为特征的服务业发展中,形成经济新增长点,这个过程要快,地产早死早超生,那么中国会打得人民币空头们满地找牙,如果过程慢,那么人民币空头们肯定在期间浑水摸鱼,能捞一票大的。

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