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徐斌的博客

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2016年中国房地产趋势:静候一根牙签   

2015-12-20 01:18:31|  分类: 卜蓍天下 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近些日子被一些朋友频频提示,要我预测2016年的中国房地产大趋势,看他们那副急不可耐的样子,就知道,都是一些有点小存款日子过得紧巴巴的城市屌丝,都巴望着徐半仙说明年房价暴跌,他们好抄底买房。同志们一看就明白,有这么个群体在,中国城市房价能跌到哪里去?至于有钱人,即使不炒房,人家也不指望房价暴涨发财,纯粹就是有这么资产,摆在那里,心理踏实,如此而已。

当然,也到了,年底,按过往惯例,我都要端出一盘私房菜,谈谈对明年的看法。

首先回顾一下我去年底对今年房地产行情的预测:2015年房地产大趋势如何?简单一句给概括就是,偶有反弹,甚至看上去泡沫又重来,其实兔子尾巴长不了,很快又会回落,个别城市没准还会嗨一把,但整体上看还是进入下行通道,但绝不会崩盘——也就是不会在短期内暴跌30%以上

现在回头看,基本蒙对了,但坦率说,我也没想到今年底,一线大城市量价齐升的壮观局面。本来判断,国庆节后,北京上海一线城市的销售量会萎缩下去,结果没有,一大波人冲进市场,市场又嗨了。之前,我瞎蒙北京平均房价今年会跌到3万以下,否则不足以去库存,现在看来,大错。

好吧,我是半仙,不是大仙。我写楼市预测,大家就当网络段子看吧……


好,下面是我蒙2016年的中国房地产趋势:盛极而衰,泡沫扩张到极限,然后随时等待一根牙签来戳……,这泡沫太大爷太脆弱,连钢针都不需要,牙签就够了。

虽然是蒙,但也不是瞎蒙,多少也是有点逻辑和依据的。这个逻辑就在于:供大于求完全由货币宽松支撑的商品价格,也会因为货币紧缩随时崩盘。而不知何时出现货币紧缩,哪怕力度不大,就仅仅的恢复货币中性,就足以结束这场持续十几年的大牛市了。

大家回顾一下自1998年房地产行业大爆炸至今的历史:央行紧缩货币,和对房地产的宏观调控,自2004年开始,大致已经有三次:2004年、2007年和2010年。每次宏观调控打压楼市之后,房价犹如皮球被用力拍地反弹一般,又再创新高,市场每次被抑制之后,就会变得特别疯狂。何也?因为房地产整体上是供不应求的,政府的调控,反而加剧而非熨平市场波动。每一次调控的失败,都是市场对政府有形之手的嘲讽。而到2014年一季度,形势突变,在中央货币和行业政策都没变得情况下,地产销售突然出现塌方!这说明什么?说明地产供不应求的局面结束了,现有价格水平下,市场是供大于求的。这时,市场要出清库存,要降价。大家都明白房地产是流动性极差的资产,一旦预期反转,那么后面是崩盘,然后就是经济硬着陆。大领导知道这个道理,所以在2014年底就开始出台措施刺激楼市,到今年,干脆就是赤裸裸要大家买房——就差说买房就是爱国了,甚至拿小城镇户口忽悠农民进城买房……,你看中央经济工作会议的政策基调是什么?就是房地产去库存,避免金融危机。

牛市的特征,在于每次价格被打压之后会再次创新高,而熊市则是每次创新低反弹之后还会创新低。现在情势是什么?两级分化,北京上海深圳一线城市依然疯狂,但二三线城市楼市普遍艰难。感觉这有点像股市高位见顶的表现:垃圾股高位站不稳,直线下跌,而蓝筹股依然创新高。所以我个人对楼市的判断一直不变:2014年中国房地产供需形势出现转折拐点,今年在大领导拼命去库存的措施下,刺激了一把销量,只要这个销量能维持,就没事,但明年一旦销售同比出现一个季度再次下滑,筒子们,差不多到位了。后面只要央行有点货币收缩的动作,一切就结束了。

问题是货币何时收紧?要知道,现在是通缩啊,央行是持续放水的啊,明年甚至有可能降准5到6次!如果美联储真如市场预期那样,进入加息周期,中国是要放水对冲的。所以这个时候,其实看CPI了。这又是不确定的因素,你咋知道明年CPI形势呢?一般而言,央行放水之后,迟则一年,短则半载,就能看到CPI起来,但这次不好说,因为各行业都看不到赚钱的地方,你放水,未必市场会领情,这有点像欧美日央行搞QE,搞了这么多年,通胀指数还在2%,日本更悲催,日本央行二十年如一日疯狂放水,但犹如患精子不足症状的男子做爱一样,无论怎么射精,射多少精,怎么都不能将市场肚子搞大……

所以你要我预测CPI明年如何,我现在真懵懂,因为QE实验前所未有,全球社会一起老龄化现象前所未有。但经济学逻辑告诉我,负利率不可能持续很长时间,央行印钞,迟早会有效果,否则太没道理了。


《逃不开的经济周期》这本书,我建议筒子们用心看看,里面说到全球房地产周期,平均持续时间也就18~20年。中国大陆人可怜,中国有正儿八经的房地产行业,是从1998年福利房改制而起的,至今没有谁经历过一轮完整房地产牛熊周期。但香港人经历过啊,过往60年,香港房地产行业一个完整牛熊周期下来,是18年,牛市持续13年,熊市是5年,分别是:1968~1984;1984~2002年,2002,你加上13,就是2015年,前两天有消息说,香港楼市量价齐跌,日子开始不好过,这个,祝他们好运……

大陆如果勉强说房地产泡沫的话,使劲追朔,其实还是有的,那就是1993年的海南泡沫,1993+20,说2013年中国房地产见顶,其实勉强也说得过去,因为2014年百城价格指数见顶,至今未创新高。你所知道的创新高,都是北京上海深圳这样的一线城市,其他二三四线城市房价其实是走下行通道的。

房地产啥时崩吧,这事,就不要算计那么精确啦,你知道大致趋势就得了,好比女子十月怀胎,预产期大致也能算出来,但真的哪天分娩,其实谁也不知,有硬算孩子哪个生辰呱呱落地的,真将自己归到地摊算命的行当去了。所以屌丝刚需买房的,我的看法,是该买还得买,因为过日子啊,你不买房,丈母娘不让你进门,女友不和你打炮,你咋办?总不成老是靠左右手吧,找小姐也不是办法……,再说了,孩子到念书年龄,你买不买?这是生活。


至于投资的么,我记得谢国忠曾经写过一篇文章,他说在1989年拜访日本名古屋的一个业主,名下房产当时价格值200万美金,他对业主说,你何不出售房子,拿这笔款子移民美国洛杉矶,你在那里日子会过得跟皇帝一样。你猜那日本业主怎么回答的?据谢在文中写道:他说:我们日本人不干这样的事情。


我现在北京租房住,位置算是北京中心地段,区区一个85平米的八十年代老式楼房,按行情价,居然能卖到530万人民币!而月房租也不过6千而已,前年租的一栋房子,因为是学区房,不过80平米,现价居然高达670万!我所居住的小区后面是2002年新小区,一栋100平米房子,居然能卖到一千多万!而就我所在楼层,居然就有三栋房子,是空闲的,有的闲置差不多一年了。

毫无疑问,很多中国人也不干那样的事情。
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