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2015年中国楼市去意彷徨  

2015-01-04 01:20:19|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2015年中国楼市去意彷徨 - 徐斌 - 徐斌的博客
 
每年底,老徐都会给中国房地产大趋势算上一卦,算是独家私房菜。2015年元旦结束,这盘菜端上来,时间可能有点晚。原因其实很简单,2014年基本算准了,后面没什么可说的了——事实上我在2010年就蒙对了:2014年前后最危险,尤其是2014年,中国房地产持续数十年大牛市见顶。既然见顶嘛,后面就不要多说了,大趋势嘛,又不是专业人士,非要说某某楼盘如何,某某城市涨幅跌幅多少,那不是我徐半仙的风格。

好了,2015年房地产大趋势如何?简单一句给概括就是,偶有反弹,甚至看上去泡沫又重来,其实兔子尾巴长不了,很快又会回落,个别城市没准还会嗨一把,但整体上看还是进入下行通道,但绝不会崩盘——也就是不会在短期内暴跌30%以上

为何判断中国楼市在2014年二季度见顶呢?

要知道,房价同比环比大跌,销量同比环比负增长持续半年以上,在2005年、2008年和2011年都出现过,何以说这次是持续数十年大牛市见顶而非短期震荡呢?道理很简单,2014年二季度见顶,是政府未紧缩货币的情势下出现的市场现象。简单说,这次行业萎缩,是市场供需逆转的表现。而过往三次行业波动,都是政府出手调控强行抑制需求的结果,简单说,过往房价暴跌,都是政府有意打压的结果,而2014年不一样,是市场需求萎缩的自发结果。因此过往房价每次暴跌,都是买家抄底的好时机,因为房价还会创新高。但2014年不一样,今后每一次房价暴涨,都是卖家赶快出货的好时机,因为房价还会接着创新低。

那么今年房价会不会出现崩盘暴跌的局面呢?

反正2015年不会,何也?道理很简单,中国央行会放水,政府不停出政策刺激楼市——此所谓“逆周期调控”。今年四季度房地产楼市都企稳了,表现为房价和销售都温和反弹,现在市场上房价上涨预期都出现了,但值得注意到是,楼市企稳较为明显的城市,都是北京上海深圳等一线城市,而其他二三线城市,地产行业依旧疲弱不堪,至于四线县城,遍地鬼城,不说也罢。各地纷纷取消限购,央行将准降息,甚至地方政府有意放大公积金贷款额度等等措施,都是为了刺激楼市。有用吗?短期确实有用,但中长线看,影响有限。尤其是北京这样的一线城市,政府排外政策很明显也很见效,过去你在北京没户口有房子,孩子在北京当地上学是没问题的,现在基本不可能了,这其实就逼外来人口卖房子走人。郭金龙同志2014年底总结全年工作成果时开心的说:今年北京市常住人口首次环比减少10万人!

撵走外地人的政策对不对,另当别论,单从房地产发展而言,第一成果就是房租下来,我观察一下北京2014年全年房租走势,基本滞涨了,甚至有下跌的。北京如此,其他城市更可想而知。如果我们考虑到2015年是中国人口红利的最后一年,那么基本可以确认2014年是持续十年房地产大牛市的顶部。


房价是房租和利率的函数,房租跌了,利率也下来了,那么房价其实也不会大跌,所以指望今年房价暴跌抄底的刚需同志们,最好也清醒一下,该买的,你还得买,没办法。那么啥时你可以预料房价暴跌呢?必须先看到恶性通胀,也就是低息政策无以为继,央行肯定出手约束货币之后。不过对于刚需买房的同志而言,好消息是,今年房价应该是阴跌态势,道理很简单,投机客们纷纷出手卖房套现,干嘛呢?买股票啊!你没看见吗?连大券商的算命先生都高声呐喊——大家卖房买股啊!如果你现在手中有十几套或几十套房子,那么接着干嘛?

现在别说央行或政府,就是满大家的分析师和投机客们,都说通缩预期,说商品大熊市,说衰退,说萧条,说流通性枯竭,说美联储加息导致市场动荡,从没见过谁谁谁说恶性通胀要卷土重来的。ok,流动性泛滥持续,钱多淹没脚脖子的局面依旧,今年炒房的,肯定跑不过炒股的,但无论如何,也不会血本无归,总归今年大家都开开心心。
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