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徐斌的博客

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这次地产调控依然“空调”  

2013-03-05 01:02:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本来不想说近期房产调控政策的,因为觉得实在无聊,这调调儿,扯了近十年了,还在扯!说句不好听的,星空大师就是办公厅主任的出身,他搞经济的水平能高到哪里去?天下智士为其搞出来的二逼政策绞尽脑汁,不嫌丢人么?

但由于前几天向朋友们推荐了地产股,所以近期不少朋友追问我后势如何,我不得不写点什么以澄清观点。股市走势,我不敢说,不知道,要是清楚,现在早就躲到三亚隐居去了,但房地产行业未来形势我知道:这政策出没出,落实没落实,效果都差不多,这么说吧,你看看过去房地产调控政策效果如何,未来也就如何

 

何出此言?大家需要明白一个简单的道理:加税,永远只会增多交易成本影响成交量,但不会影响价格。因为市场的房价是供需力量均衡的结果,买家的购买力只有那么多,一套房子,他最多只能出到100万,那么这里面20万被政府拿走了,或者给卖家,对于买家而言,其实没区别。但卖家利润却因为加税20%少了20万,那么100万这个价格水平的房屋供应量会急剧减少,因为潜在卖家会因为实际价格不满意不愿意出手。结果怎么样呢?市场房屋实际供应量减少,交易萧条同时价格不变,除非由于减息或者城镇化加速、人均收入增长等其他因素导致需求增长,导致房价继续上涨。

 

以上是简单的经济学分析。记住,调控物价的唯一方式,要么是抑制需求——限购令其实也算,但抑制房屋需求的关键在于紧缩货币,要么就是增大供给——这就是要放开土地供应,或者简单让小产权房合法化,或者农村宅基地合法流转,卖给城里人。政府调控地产政策过去奏效的部分,在于抑制需求,限购令和紧缩货币导致大家不能借贷廉价资金买房,或者干脆不让不买房,那么房价自然涨不上去,至于刺激供应这块,政府胸脯拍得山响——三千万套经济适用房,你现在见到政府还在谈论此事么?

 

所以,不见紧缩货币,不见土地一级市场松动,其他调控政策都是扯淡。那么如何看待今后房地产走势呢?我见很多人都跳出来说,今年是中国房地产崩盘元年。我明确告诉大家:不可能是今年。为何?因为房租还在涨。房租是观察地产行业走势的核心指标,因为它反映着中国城市房屋的真正需求,不管空置率,不管房嫂房姐房叔,它直接反映市场房屋供需的均衡水平。今年一月份,全国各地城市,尤其是北京上海等大城市,房租还是涨得厉害。

 

第二个原因,在于市场利率水平在降,确切说,是一直在降。以银行汇票贴现率或者理财产品收益率为风向标观察,最紧缩的时刻是在2011年11月附近,在以后就一路下跌至今。以银行理财产品收益率为例,2011年四季度最疯狂的时候,银行理财产品年化收益率居然有到10%!而现在很少能有过5%的了。

北京上海的房租,一方面在连拉涨停,一方面,市场利率在持续走低,然后你告诉我,今年是房地产崩盘元年,我只能当笑话听。

 


那么星空大师这十年来房地产调控都是笑话吗?是的,都是笑话。我观察他和他后面的智囊团队好久了,也观察和分析中财办的几个大脑袋好久了,感觉他们真是遇到好时候,因为他们在任上无数琐碎的愚蠢,都无法抵消前任几个硬梆梆的正确。没办法,这真是好运气。但他们的愚蠢,肯定会让后来人买单,对于后任者以及市场人士而言,这轮调整政策里面背后最大的好消息,就是,这或许是最后一次折腾了。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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