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城镇化、人口红利、房租和硬着陆  

2013-03-15 01:17:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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城镇化、人口红利、房租和硬着陆 - 徐斌 - 徐斌的博客

威权体系经济自由化路线,是皮诺切特的招牌菜,他居然混了那么多年还不倒,全是因为这个,今天在智利还有很多追随者,真的,历史不是一句话说得清的……

 


前段时间扯了点城镇化进程,那是开胃菜,主菜还是宏观经济。城镇化进程的核心,其实是人,人在城镇迁移过程中导致旧有产权体系崩盘,以及相应的生产率提高,这是全部奥妙所在。

当我们说城镇化红利的时候,是指人群在城市的进一步集中,引发社会分工进一步细化,导致第三产业扩张,引发的人群收入与生活水平进一步提高。但我在前面帖子以张五常教授的三个产权模型,推测出管制模式下的中国城镇化进程,可能是菲律宾——但这也难说,毕竟威权体系合法性的唯一基石,是经济绩效和生活水平提高,所以经济自由化与政治社会加大集权程度,是不矛盾的。

有时候事态发展,恰恰出乎人们预料,威权体系有时往往比民主机制更能有效率的搞制度变迁,为了促进经济进一步增长和人均收入提高,威权体系社会的经济自由度,反而比一般民主国家更高。这也是弗里德曼一干芝加哥小子们,对智利皮诺切特态度较为暧昧的根源吧,更可能也是张五常教授对斧头帮老大们倾心不已的一个缘故。譬如农地私有化,老大们要是真能认识到这个事情靠谱程度,一发狠,这事没准就真成了。

那后面,中国经济就……

好了,意淫归意淫,现实归现实。农地私有化即使搞成了,中国经济见效也是五年之后的事情。现在谈论那么多,意义不大,尤其是个人财务自由大计而言,更是如此。三五年内的宏观经济分析,一般以基钦库存周期为框架即可。如果从2001年算起,考虑到房地产繁荣周期已经维持了近12年了,那么这个行业的库存周期,远非简单的基钦周期所能涵盖的了,我在《房地产大趋势》提及的2014年前后皆危险,观点没变。

城镇化、人口红利、房租和硬着陆 - 徐斌 - 徐斌的博客

美国制造业回流现在成为趋势,这预示中国经济全生产要素生产率提升空间,已经非常小了……

 

城镇化进程到今天,可能继续推高房租,推动房地产繁荣维持几年,但从大趋势上看,快要到极限了。因为城镇化红利的大头,其实是人口红利,大致推算,估计也在2015年到头。2011年房价普跌,是因为央行紧缩货币,但这两年又暴涨,是因为经济结构转型与城镇化红利仍在,所以大城市房租连续拉涨停。这这背后的经济学涵义是,工业制造业的效率提升最快的时候结束了,但产业升级走技术资本密集路线,或者是走服务业扩张路线,其效率提升速度,肯定不能与之前比,但成长空间还是有的。简单说,人均实际收入提升速度将会慢下来,但增长还是有的,如果货币松一松,房租还是要暴涨。

 

而没有生产率提升做基石的简单货币现象,说白了,就是泡沫,而泡沫,就是一捅就破。捅破泡沫的时间,往往和央行紧缩货币的力度有关,更与经济生产率提升空间到顶有关。这个时间点,很有可能在2015年。因为无论如何,现在房租涨幅已经远远超过名义GDP和人均名义收入涨幅,按目前房租涨幅持续下去,三年后我们实际收入中的八成都缴纳房租了,如果占收入比例不变,那么到时恶性通胀导致信用体系彻底崩盘了……


我们现在看到美国制造业开始回流本土,今天看到英国面条厂甚至都搬迁国内了。这样的高成本,你和我说中国经济的效率提升空间,我觉得是搞笑,尤其是中国这样的山寨经济体。这两年北京写字楼的租金涨疯了,仔细盘点那些还能在核心商业地段继续混下去的企业,无非是两种,一个是中石化、神华集团或者工商银行这样的央企巨头,要么就是能从华尔街融资美元的互联网新贵企业。前者是国企垄断经济汲取金融资源的典型代表,后者是美联储低息政策的受益者。明眼人一眼看出,这不是健康可持续的经济模式,经济体的效率提升空间与速度,今后两三年内肯定会落下来。所以到时会有两个现象出现:人均实际收入增幅放缓导致房租滞涨,恶性通胀导致央行大幅加息紧缩

北京上海的一线城市的商业写字楼租金这两年暴涨,现象背后的经济故事,其实很丑陋……

 

最后房地产泡沫破灭,和经济史上所有故事一样。现代信用经济导致的资产泡沫,是一个自我反馈的循环体。在2008年全球金融危机发生之后,一般老百姓普遍的一个疑问是:股市楼市泡沫破灭,那么多财富蒸发掉,是谁偷走呢?钱原先在那里,后来跑到谁口袋里面呢?大家于是跟着找小偷强盗,结果找到华尔街银行家。

其实这都是误解。道理很简单:你花100万买栋房子,一年后,有人愿意出价200万买你的房子,即使你不卖,你和其他人对你房子估值自动溢价到200万,之后若干年,随着有人不断出高价买你邻居房子,一直花1000万,这时,你自我感觉是大富翁了,但一旦大家不买房子了,你发现100万都没人要,这时你房屋估值只有50万。从账面上看,你损失了1500万。其实啥财富都没蒸发,你房子还是那栋房子,但这个世界和你的行为完全不一样了。

城镇化、人口红利、房租和硬着陆 - 徐斌 - 徐斌的博客

这种事,找替罪羊,没意义……,那话怎么说来着——你就是杀掉地主,你也富不起来

 

在房价上涨过程中,你心情愉悦,中午吃工作餐,都会多点两个菜,储蓄存钱也不会太在意,因为有房屋这个超级“储蓄罐”呢,生活若有不虞,卖房就可解决所有财务难题。如果你有事业心,可能抵押房产做生意,如果房价1000万,你可以从银行抵押贷款500万做生意。但一旦跌了,这事就反过来说了,你开始省吃俭用,要储蓄,如果曾经抵押贷款做生意,这时麻烦大了,因为你抵押品现在只值50万,银行可能在房价下跌到500万之前就要收你房子……企业的行为,不过是个人家庭财务行为的放大而已。资产泡沫期间,大家招兵买马,信心百倍走扩张之路,但资产价值暴跌,这故事立即反着说……

在2015年之前,中国经济是很难看到硬着陆的,因为房价基本一直上涨,即使下跌,平均价格跌不过32%——这是调整范畴,城镇化进程以及人口红利带来的效率提升,推动人均实际收入提高,最终体现在房租一口气的上涨上面,央行的货币政策松紧程度,只会引发房价调整,不能改变房地产大牛市的基本趋势。一旦全要素生产率提升出现临界点,人均收入增长不再,储蓄率下跌导致实际利率上涨,资产泡沫爆裂,后面就是经济硬着陆了。

我们这一代人都会看得见这一天。到时,中国经济奇迹,会以另外一个面貌出现。

经济史上的每一轮繁荣后面,都对应着一场大萧条,从无例外……

 

 

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