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城镇化加速 房地产行业依然是龙头   

2012-07-18 23:38:01|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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城镇化加速 房地产行业依然是龙头 - 徐斌 - 徐斌的博客

痛斥房地产绑架中国经济的人们,忘记了一个简单的事实:城镇化加速的中国,城镇房屋需求比任何时候都旺盛

尽管政府与舆论对地产行业回暖大呼小叫,宏观调控阴影始终不散,但事实是在城镇化加速背景下中国经济,它仍然是龙头行业

 7月18日,统计局公布6月份房价数据:与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有21个,持平的城市有24个,上涨的城市有25个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.6%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有57个,持平的城市有2个,上涨的城市有11个。6月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.2%,涨幅比5月份回落的城市有6个。全国房价涨势开始明朗起来。

  同日人民日报海外版撰文,痛批部分专家地产才是大救星言论。该文称:“大多数专家认为,房地产调控政策绝不能放松,要谨防房地产借机要挟中国经济。只有转变经济增长方式、调整经济结构才是中国经济长期可持续发展的正确道路,仍然走依靠房地产带动经济增长的老路无疑是饮鸩止渴。”。一时间,股市鸡飞狗跳,地产股板块集体出现大跳水。

  不过,这可能是一些人的一厢情愿,那些要求加强地产调控的学者专家们忽视了一点,房地产旺盛需求是中国城镇化加速的必然结果,而随之而来的房价泡沫,又是人们负利率强烈预期导致。这两者,都不是通过简单行政管制调控手段能够解决的。

城镇化加速 房地产行业依然是龙头 - 徐斌 - 徐斌的博客

房地产调控,注定成为空调笑料,因为只会加剧行业波动,不可能消灭波动,行政调控,从来如此……

 

  中国自1998年之后进入城镇化加速阶段,至2011年,中国城镇化率高达51%,亿万人口迁徙到大中城市居住,自然引发房地产巨大需求。与此同时,城镇化加速也是社会分工细化过程,生产率迅速提高导致人均收入快速增长和储蓄率高涨。这导致中国大中城市房地产需求,超过以往任何一个时候。即使政府严厉调控房价,也会很快发现大中城市房租涨幅惊人,即使有意将矛头指向地产中介也无济于事,因为房屋供需失衡是房租持续高涨的基础。

  另一方面,三十年来人民币贬值幅度,使得社会实际负利率预期异常强烈。实际利率是人们对资金未来扣除通胀后实际回报的预期。如果以黄金与大米为标杆,三十年来人民币实际贬值幅度在90%以上,因此社会形成实际负利率的强烈预期,房子在人们心目中,已经变成一个超级储蓄罐。房价,是房租与实际利率的函数,房租持续上行,现在货币政策又趋于宽松,导致实际负利率预期日益强烈,那么今后房价走势只会向上。

城镇化加速 房地产行业依然是龙头 - 徐斌 - 徐斌的博客

中国房地产大趋势,观察判断起来,其实很简单,你看房租走势就得了,比什么数据都管用……

 

  在市场经济中,价格是资源配置的主要手段。一旦房价飙升,社会资金自然而然的向这一领域倾斜,政府调控只会放大和加剧该行业的波动,而非消灭波动。持续两年的调控已经让地产商清除库存,一旦库存出清得差不多,而刚需持续发酵,供需失衡到一定程度,不排除房价再次发疯的可能性。这时,无论政府还是舆论,说什么都不管用。因此在目前城镇化加速的阶段,不管人们情愿不情愿,房地产行业依然是中国经济增长的龙头。

 

其实少有人注意到,中国真正的房地产泡沫,是在农村,那无数的空心村,浪费大量的土地资源和金钱,却几乎无人关注……
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