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2012年中国房地产行业将换挡前行  

2012-01-04 23:14:05|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2012年中国房地产行业将换挡前行 - 徐斌 - 徐斌的博客

中国房地产,和赛车一样,激动人心不说,而且一旦拥有,必然美女在怀,哦也……

这几天没事琢磨今年楼市的走势,正好今天看到人民日报的文章,琢磨了一下,篡了一个评论稿,大家没事围观一下吧:

 

《人民日报》近日高调刊发布研究人员文章:《中国有条件避免房地产市场硬着陆》,这说明尽管决策者不希望2012年中国房价上涨,但也担忧房地产硬着陆对宏观经济的冲击作用。体制内研究人员的文章,也曲折反映出决策者和管理层现在的纠结心态。因此无论从政策,还是资金上看,2012年是中国房地产换挡降速的一年,很难看到硬着陆。

  国际上一般将房价同比降幅超过30%的调整,称作房地产熊市,而所谓“硬着陆”,就是价格跌幅超过三成不说,成交量大幅萎缩,同时引发上下游相关行业企业出清库存,最后宏观经济大跳水。去年四季度中国房地产就有这样的兆头。

  但近日《人民日报》刊发的文章,却高调表态:“我们认为,分析中国房地产市场,需要从中国的特殊国情出发。既不能忽视调整中的风险,也不宜过度夸大。坚持推动房地产的实质性调整,并不必然带来房地产市场硬着陆,我国也有条件避免硬着陆发生”。

2012年中国房地产行业将换挡前行 - 徐斌 - 徐斌的博客

它说什么,大家都特别当回事,没办法,一直日人民报,到后来,大家都有快感了,少了它还真不行……

  2011年三季度开始房地产调整,本质上是两种因素交织在一起导致的:限购令与货币紧缩。尤其是后者,对楼市的杀伤力巨大,直接导致了四季度的楼市销售量急剧萎缩。但从基本上看,中国房地产行业似乎并未到行业发展拐点之时。

  观察房地产行业拐点是否到来,只需两个指标即可:房租和民间利率。房租是现有收入条件下房地产需求的真实指标,而民间利率则是市场流动性的真实衡量标准。就房租而言,无论是商业地产还是住宅地产,2011年都是大涨而非小涨。尤其是北京这样的一线城市房租,涨得更是厉害。链家地产1月1日发布的2011年北京租赁市年度报告显示,2011年北京租赁市场成交平均租金3280元,年度涨幅为13%,比2010年略有回落,但其平均房租涨幅仍居一线城市之首。房租涨幅惊人的背后,是城镇化导致的房屋需求依旧旺盛。这种条件下,指望房地产行业出现拐点不现实。

2012年中国房地产行业将换挡前行 - 徐斌 - 徐斌的博客

房租涨,而房价跌,那八成是货币紧缩的结果,这是阶段性调整,后面只会更发疯……

  而民间利率因为央行的货币紧缩,在去年下半年急剧飙升,东部沿海再现老板跳楼自焚潮,地下钱庄排队倒闭。货币数量紧缩政策,这是去年四季度房价下跌20~30%的根本原因——你想买房发现商业银行突然不给你贷款了,房价不跌那反而是怪事。而到2012年,中央有关各方逐步透漏出货币有所放松的信号。而近期《人民日报》的刊文,似乎显示房地产调控政策,也不可能再紧了。

  试问货币最紧,房地产调控最严厉的时刻都挺过来了,那么2012年可能还稍有放松,房地产行业还会硬着陆?这说法,不靠谱。

  指望房价再次重复前十年的暴涨大牛行情,似乎概率又不是很大,主要是房价已经很高了。尤其是北京、上海等一线城市的房价,甚至对高收入家庭都失去了吸引力。招商银行去年的调查报告显示,净资产千万规模以上的富裕家庭,开始将购买房产的眼光,放在海外欧美市场,因为从性价比考虑,国内一线城市的房产已经不具备吸引力了。

  暴跌不可能,暴涨也不可能,2012年的中国房地产行业或将是换挡前行的态势。

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2012年中国房地产行业将换挡前行 - 徐斌 - 徐斌的博客

换挡其实非常有技术含量的活,大家天天喊熊市,月月有拐点,这个,说实话,我是很佩服中央这帮调控的人的,硬是将大男人搞出拐点例假来……

因为是媒体发稿,所以还不敢说得太痛快,但在自家花园,可以随便敞开说了:我在《房地产大趋势》这本书中的判断,并没有发生改变。尽管2009年我认为2012年中国经济很衰,但事实是,大家都看出来了,反而不会发生了——中央2011年猛烈宏调将这个周期反而拉长了,所以房地产牛市行情反而还有二三年好走,2014年之前肯定不会出现拐点!

由于这两年地产商的谨慎,房子盖得反而少了,未来搞不好还会有房荒——当然这也是走一步看一步。

总结一句,地产拐点看房租和民间利率就得了,房租不跌,或者利率不涨,基本上就别指望房地产出现拐点,只可能是阶段性调整。总体降幅大概在三成以内。

如果房租大跌,并且民间利率飙升呢,(⊙o⊙)…,那不仅是中国房地产走到头了,估计经济也走到头了,大家好自为之吧

不过现在没有,2012年,大家继续跳舞吧,没什么好恐慌的,午夜钟声响起来,还有一会。最后一刻,我会通知大家的

2011年房地产熊市,其实不过是泰迪熊,狠的,应该在后面……

2012年中国房地产行业将换挡前行 - 徐斌 - 徐斌的博客

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