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限购令纯粹就是稻草人  

2011-08-03 00:10:38|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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限购令纯粹就是稻草人 - 徐斌 - 徐斌的博客

因为一线城市房价涨幅不大,大家都认为是限购令奏效,真是拿稻草人当枪使唤了……

 

站在2011年中回顾年初对今年中国地产形势的判断,几乎是完胜,一线城市涨房租,二三线城市房价火爆,今天顺手写了个二三线城市限购令政策点评,贴在这里,算是立此存照,一年后再看吧:

 

北京、上海等一线城市限购令出台后,房价涨势似乎被遏制住了,但二三线城市却依然涨势如虹,有关部门想如法炮制,浑然忘记了房价涨跌背后的供需基本面。针对二三线城市的新限购令,估计效果有限。

  不少市场人士认为,今年以来,部分二三线城市房价上涨较快,其中主要源于一线城市施行限购后,大量投资需求的转移。业内人士透露,相关部门已经着手调查部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的原因,并据此草拟新一轮限购城市的名单,极有可能于8月份公布。某媒体此前援引接近住建部的专家观点称,“遴选新一轮限购的二三线城市名单,将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。”

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现在有钱人都到美国买房了,那里房子对比北京上海来说,简直就是白菜价……

  今年开始的一线城市限购令,似乎取得了成效,但有关方面忘记了这样的事实:一线城市核心地段的房价已经和欧美发达经济体的城市房价媲美,其性价比已经对国内富裕阶层不构成吸引力。今年4月30日,招商银行发布《2011中国私人财富报告》,其中显示,中国有50万人投资资产超过千万,其投资方向看,眼下千万富翁投资国内房地产的热情下降,投资移民意愿强烈,报告受访者的亿万富翁中,约27%已经完成了投资移民。所以今年一线城市房价涨幅不大,确实因为限购令提高交易成本,和信贷紧缩这两个重要因素,但高房价本身就是最好最有效的限购令,这一点,反而被公众忘记了。

  而二三线城市房价今年涨势如虹,固然与旺盛投资投机需求有关,但背后的基本面,却是城镇化加速和产业转移这两个关键因素支撑。目前房价涨幅较大的二三线城市,主要有以下三种:一类是一线大城市的卫星城,譬如廊坊,这本身就是北京作为城市的制造业功能向外转移扩撒的结果,其产业转移引发的人口集聚和收入增长,必然引发对住房的需求,最后必然推高房价;第二类是高铁开发引发的城市群集聚效应,譬如常州,高铁一旦建成通车,其与南京、上海等地的交通时间,可能低于上海市内繁华地带交通时间。常州房价此时可以对比上海、南京等一线城市了;(老实说,这个理由有点靠不住,按现在的趋势,最佳的限购令是来自铁道部……高铁出几次人命事故,比什么地产调整政策都强……)

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估计过一阵子,高铁沿线地区的二三线城市房价,搞不好要跌……铁道部的限购令最强最猛……

第三类是产业转移引发的内地城市群集聚效应。譬如湘潭、株洲,此类城市得益于东部沿海制造业大规模向内地转移,同时本地劳动力停止向外输出,而就地转移。即使名义收入不变,但由于免去千里跋涉之苦,实际收入其实是大涨。收入高涨外加人口集聚,自然引发对住房的旺盛需求。

  试问,二三线城市房地产限购令一出,能否消除以上高房价背后的基本因素?如果不能,那么可以推测,限购令的影响,可能非常有限。

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指望加税或者增大成本打压房价,属于没脑子的人想法

因为是公开媒体写稿,自然扭捏作态,实际上,我认为二三线城市限购令压根不会奇效,即使是一线城市,譬如北京、上海,房屋销售之所以不见起色,就在于房价本身已经很高了。有一点必须明了,那就是任何税收只会增加交易成本以减少交易量,但不会降低价格。所以我们会看到北京上海的地产销售很糟糕,但指望靠这个打压下高房价,几乎不可能。

二三线城市房价如果没有涨到位,那么交易双方会想办法绕过限购令达成交易,因为交易成本固然高了,但预期值更高,所以交易双方愿意支付这样的成本。

限购令,这类二杆子山货想出的招数,居然还有人支持,真是让人感叹中国经济高增长真是奇迹,怎么蠢人国会有春天捏?

 

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徐斌《中国房地产大趋势》现已出版,当当网销售链接

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