注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

徐斌的博客

探讨财经和经济学术问题

 
 
 

日志

 
 
关于我

独立思考,自由人格,与热爱思考的人为伍,问题探讨/专栏合作/特约撰稿/媒体推广等请联系信箱:xubinism@163.com

网易考拉推荐

2009除非是投机,否则还是租房划算  

2009-01-03 22:36:14|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

 

不过是看了别人的帖子发表一下对2009年房价的看法,登时又是傻逼来傻逼去的骂声一片,大多数都是没有技术含量的泼粪,这里强烈鄙视一下。但有个骂我傻逼的,有点技术含量,他说的是,日本1990年后长期零利率,为何不见房价涨起来?利率跌下来,房价还是像泡屎,这不是傻逼逻辑是什么?

可以说,这是问到核心问题上了。

大家抚心自问,为何看见说房价涨的就痛骂?看见说房价跌的就说那是专家?是高人?因为大家都希望房价低好买一套!看我回帖骂娘的恶毒程度吧,那是需求指标,骂得越恶毒,说明需求越旺盛。以为靠骂娘就能将骂低房价,那我和你一块骂吧。

好了,假如大家看见说房价要跌就痛骂,那是什么时候?那是大家都有房子的时候。当大家都有房,房屋供大于求,利率再低也刺激不起房价,因为房租开始负增长,未来若干年内的现金流越变越小,大家都搞不清楚这现金流会小到什么程度,这利率就是为零,房价也不会涨起来。这就是日本1990年后的情形,首先是城市化率高达80以上,大家都搬到城市居住了,再加上日本人口老龄化,嗷嗷叫要新房结婚的小青年没几个,需求没有了,房租指数开始下降,一旦泡沫破灭,你怎么刺激也不行。

你要是有兴趣翻翻各大投行或者券商的房地产分析报告,里面都会说,长期来看,中国房地产行业发展空间巨大,为什么?就在于中国城市化率目前不过43%。经验证明,一个国家城市化率突破28%,将会进入城市化加速阶段,到70%以上,将会缓和下来,呈S行曲线。这过程中,房租一直呈上涨趋势,因为城市化进程就是人财物在空间集聚的过程。这一过程也是经济加速发展,人均收入提高的过程。为什么呢?因为人口越多,市场就越大,分工就越细,生产率就会提高很快,财富生产也是大爆炸过程。想象看吧,一个村里,靠擦皮鞋收破烂如何谋生?但在大城市里面,只要城管不掀摊子,一个在天桥或者码头擦皮鞋的,收入能养一家老小。譬如保安、摩天大楼擦玻璃的,快递乃至物业管理等等职业,都是小县城,乃至小城市都无法提供的。所以大家都往大城市跑,因为机会多,收入也高。

趋势上看,中国城市化进程,最终表现在空间上,就是片的集中和点的膨胀。所谓的片的扩展,就是中国今后大部分的人口和财富都集中在环渤海城市群,长江城市群和珠江城市群以及内地几个二级城市群中,所谓点的膨胀,就是大城市的集聚向外扩张,比如北京,现在都发展到六环了,2000年前的所谓北京市区概念不过是二环以内。有兴致的同志,不妨对比这几年本地区的城市发展吧。所以,城市发展的结果就是一个核心城市区和周围卫星城镇的关系,居民形成钟摆式生活方式,就是白天到市区上班,晚上回家睡觉。联系二者的是高速公路和城际高铁、地铁。

这里面就有问题了,什么问题呢?大城市向外膨胀时候必然占用耕地,因为居民集聚本身就是建筑用地需求旺盛的过程。但现在城市,尤其是大城市的建设用地规划都被18亿耕地红线掐得死死的。本来人口向大城市集中,内地的农地反而空出来了,所以城市化不但不会占用耕地,反而会提高土地使用效率,但耕地红线可不管你大城市,小县城,统统一刀切,不是说耕地转换建设用地不可能,那是要审批的,这对谁有利?你自己想去吧。我前一阵子说,骂茅于轼都是脑子进水的,后面回帖差不多淹死我。

房租上升,就是需求旺盛,理应多造房子啊,对不起。土地供应只有政府独此一家,其他人不可以干这事,国土部严令小产权房非法,各城市政府小产权房非法。莫名其妙,农民是拿宅基地造房子,又不是拿耕地造房子卖,你反对干什么?因为地方政府很大一块收入就是靠卖地赚钱,你卖小产权房,他吃什么?因此,逻辑上说,地方政府是有意控制房屋供给节奏,以牟取暴利。

这么说,你明白了吧?当房子需求旺盛,价格提高理应刺激市场多提供房子才对啊,为何房子少呢?因为房子多了,政府赚不到钱了。但地方政府也不希望房价太高,太高,就没人买,他地就卖不出去,他也是没钱赚,所以2008年房地产萧条,最着急其实是地方政府啊。将板子打在开发商屁股上,是找错对象了。

地产商要赚钱,需求旺盛,他多造房子就行了,这和多生产衣服没有什么不同,不同的是,生产衣服的原料是市场化了,土地供应却没有。

所以除非是中国经济2009年崩盘,大家都没钱赚了,收入大减,回家务农了,否则房租下不来。至于利率低,它的本质含义是钱好借了,市面上将有很多钱,过多的货币充斥着市场。货币是价值尺度,想象你一米八的个子,如果将米、厘米的长度缩小,你身高可能是2米八, 利率降低将会提高房价,其实就这么简单道理。

后面的回帖恶毒咒骂,我不会生气,只是难过,因为我从中读出的不是愤怒,而是恐惧,对高房价带来的漂泊不定的恐惧,对生活没有确定性的恐惧。

我理解,我这里只想说的是,房子是用来住的,租房就可以了,租房是消费,如果你买房,那么就不是消费,那是投资行为。理论上说,你的投资收益和你的房租支出抵消了。我大致算了一下,现在房租收益率不过2.5%附近,干点什么不好?这点收益率,买房干嘛?

至于对于未婚男人购房行为的社会学意义,有机会我们再说吧。

 

  评论这张
 
阅读(14889)| 评论(41)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2016