注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

徐斌的博客

探讨财经和经济学术问题

 
 
 

日志

 
 
关于我

独立思考,自由人格,与热爱思考的人为伍,问题探讨/专栏合作/特约撰稿/媒体推广等请联系信箱:xubinism@163.com

网易考拉推荐

推测2009年房价走势  

2009-01-02 22:25:55|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

 

晚上没事,不在意看了易宪容先生对2009年房价走势,不敢苟同。当然,我也希望房价降下来,我在北京漂着呢,一直租房,这房价丧心病狂的涨,偶也吃不消啊:(

 

但愿望归愿望,理智归理智,分析问题不能靠情绪。骂娘和祈祷都不能让房价下来,也不能买来房子。我对2009年及2010年房价走势都大致推测了一下,对于我们这样的无房户来说,恐怕2009~2011年还是要看到房价猛涨,不过好消息是,2011年之后中国房价会跌得像泡大便。不过你我在内,都不要太高兴,因为没准到时你我都会失业,房价是掉下来,可你我都不敢买了也不一定。

 

之所以这么说,因为首先我们要弄清楚决定房价的因素是什么?

 

两个因素:房租和利率。

 

为什么这么说呢?因为房子可以收租子,是一种资产,资产定价的公式是未来现金流的折现。打比方吧,一件房子可以使用50年,每年房租2万,那么它未来50年现金流总和是100万,当然,不能说这房子就值100万,那100万是未来现金流的总和。这100万要是现在花,得打折扣,这个折扣标准就是利率,一般以一年期存款利率作为基准标杆吧,或者10年期国债收益率也可以。总之,基准利率越高,折扣越大,利率越低,折扣就越小。总结一句话就是房价和利率成反比,和房租成正比。

 

说2009年房价降低,那么就两种情况出现,一种是房租暴跌,一种就是利率大幅上扬。

 

第一种情况可能极小。因为2008年中国经济这么惨,全国房租和物业管理指数,统计局数据显示同比上涨2%,上半年同比上涨3%。这背后的含义是城市化进程加快,大家都涌入城市,大家收入都增长,而房屋供给不足,造成房租同比上涨。如果下跌,那以为中国经济走下坡路,大家收入都急剧下跌,只好回农村务农,城市房屋供大于求。这种情况概率多大?我认为不大。2009年中国经济崩盘的概率在我看来,小得几乎可以忽略不计。——当然你要认为中国经济2009年崩盘我也不反对,世事无常嘛

 

第二种情况,这个,好像关注财经问题的同志们,就不要多说了,央行近期大幅降息,据说明年还要降,要降低到1%附近也有可能。大幅减息的结果,就是房屋未来现金流折扣变小。房价掉下来的可能性,在我看来,实在太小。麻烦的在后面,因为利率极低,结果就是通货膨胀,利率减去物价涨幅,结果变成实际利率为负,这种情况下,房屋未来现金流打折就没法打了,市场估值就没谱啦,所谓泡沫就是这么来的,我认为高通胀后的地产泡沫还是会起来。这不是以你我意志为转移的。

 

上面说法,似乎太学术,其实市场对这个过程的资源配置很简单:房价目前100万,你手里有100万,存银行一年拿2万利息,而租房却要3万,你怎么办?买房呗,房价就这么涨上去了。如果房租不过1万5,你怎么办?租房吧,利息支付房租有余,为何买房?那么有房子的怎么办?卖掉房子,将100万存银行吃利息,不比买房出租划算啊?房主纷纷卖房子,结果房价降低了,无论如何,房租收益率和一年利率差不多,市场就是这么实现均衡的。

 

如果实际利率为负,也就是说,大家都明白钱越来不值钱,存银行越来越贬值,而且都形成预期了,那如何呢?都去买房子买黄金了,这时候,房子涨到哪里只有天知道了。

 

按现在中国央行的做法,我认为,房价未来涨到哪里只有天晓得了。

 

下面问题来了,高通胀来了,中央会坐视不管,看看去年年底吧,中央马上搞两防,大幅紧缩,就是收紧货币,提高实际利率,结果今年下半年房价下来了——不过幅度不大。可以想见,未来通胀失控后,中央会采取什么措施,将一年期存款上提到10%都有可能,这也不是没有前科1993年就是10%,我推测,两三年后没准还会来一次,利率提到10%,你想想房价会跌成什么样子?

 

不过利率提高,公司倒闭潮就会出现,至于为何?看看2008年的情景吧,我不用多说了吧?所以这事也不是什么值得高兴的事情。

 

  如果不想炒房,同时又不想拉下这趟车,如果做?我见解是买黄金或者地产股,这是对冲未来通胀和房价上涨的好办法。——当然,也只是没事娱乐八卦而已,不够成投资建议。

 

 

 

 

 

  评论这张
 
阅读(22760)| 评论(134)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2016